Валютная ипотека – что делать в 2015 году

Сложная экономическая ситуация в стране в конце 2014 – начале 2015 гг. заставила россиян обращать пристальное внимание на планирование бюджета, а подчас и сократить свои расходы. Но есть граждане, чья проблема – это уже имеющаяся валютная ипотека, что делать в 2015 году им? Ведь такие долги сразу выросли многократно. Голоса в пользу уменьшения бремени должников, вынужденных обслуживать свои кредиты в подорожавшей валюте, слышны и со стороны граждан, и со стороны чиновников.

Но на федеральном уровне по-настоящему действенные меры пока не приняты. Так могут ли валютные заемщики по ипотеке законным способом уменьшить размер своего долга? Возможности для этого есть, и их несколько, давайте о них и поговорим в данной статье. Ведь даже если курс доллара и евро еще более значительно снизится, многие заемщики все равно захотят перевести свою ипотеку в рубли.

Способ № 1: Реструктуризация долга

Увеличение задолженности по кредитам, выданным в валюте, не в интересах самих банковских организаций. Смысл их работы – получение «живые» денег, а не долговых обязательств. В связи с этим у некоторых банков уже готов комплекс мер для снижения долговой нагрузки на заемщиков, имеющих договора в валюте. Для этого банк может:

• продлить сроки кредитования;
• отменить или снизить штрафные санкции;
• зафиксировать валютный курс для погашения кредита;
• предоставить возможность рефинансирования валютной ипотеки по договору, заключенному с другой кредитной организацией.

Не остался в стороне от проблемы и ЦБ РФ, валютная ипотека стала горячим вопросом не только для заключивших договор граждан, но и для самих кредитных организаций. Вышедшее в январе 2015 г. письмо Банка России № 01-41-2/423 затрагивает вопросы реструктуризации ипотечных ссуд, выданных на жилищные нужды в иностранной валюте. Документ был направлен в банки, валютная ипотека в которых, по мнению регулятора, может быть переведена в рубли. Согласно рекомендациям Центробанка расчеты по кредитам в данном случае должны вестись по курсу на 01.10.2014г.

Если же этого не происходит по валютным займам, банки должны пересмотреть кредитные ставки по договорам в валюте, чтобы приблизить их к рублевым кредитам. Однако документ от ЦБ РФ – это только рекомендация, поэтому на обязательное исполнение его всеми банками рассчитывать, к сожалению, не приходится.

Более того в ходе обсуждения законодатели предлагали вообще отменить валютные ипотеки в России, чтобы не создавать заведомо невыгодную ситуацию для будущих заемщиков, которые не могут просчитать все риски такого кредита.

Способ № 2: Изменение или расторжение ипотечного договора

Если резко изменились обстоятельства, из которых участвующие в сделке стороны исходили в момент, когда бралась валютная ипотека, что делать заемщику в такой ситуации? Сама постановка вопроса содержит часть ответа, ведь именно серьезное изменение ситуации может стать основанием для изменения кредитного договора или даже его расторжения.

Существенным признается такое непредсказуемое изменение обстоятельств, когда стороны, соберись они теперь, не смогли бы заключить договор, или им пришлось кардинально менять его условия. Эта норма содержится в статье 451 Гражданского кодекса. Так, если заемщику удастся в суде доказать, что рост курса валют явился описываемым в статье существенным изменением, то добиться изменения или расторжения договора будет реально. Однако сразу нужно оговориться, что на практике, увы, это совсем непросто сделать в суде, даже с учетом положений в законах.

Кризис 1998 года дал основание для аналогичных судебных споров. Но тогда они касались хозяйствующих субъектов и не смогли дать желаемый предпринимателями результат. Но если тогда речь зашла о неотъемлемых для бизнеса предпринимательских рисках, то к физическим лицам это понятие не относится. Поэтому взявшие валютную ипотеку граждане могут рассчитывать на менее суровый подход.

Изменение проблемного договора займа происходит через заключение с кредитором дополнительного соглашения. Возможна ли такая процедура, если взята валютная ипотека? Что делать, чтобы вновь установленные условия соответствовали интересам должника? Действительно, от достигнутых договоренностей между сторонами зависит крайне много. Поэтому в дополнительном соглашении можно предусмотреть:

• фиксированный курс для ведения оплаты ипотечного займа;
• перевод долговых обязательств в рубли.

Причем эксперты рекомендуют так распределить возникающие изменением курса потери, чтобы они в равной степени легли на плечи обеих сторон договора, то есть на банковскую организацию и заемщика.

Если же сторонам не удается найти компромиссное решение, договор не расторгнут и не приведен в соответствие с имеющими место существенно изменившимися обстоятельствами, валютная ипотека может быть прекращена решением суда. По требованию любой из сторон кредитного договора. Судебной инстанцией, в свою очередь, определяются последствия прекращения действия договора, включая судьбу находящегося в залоге имущества. Последнее, по тексту статьи 451 Гражданского кодекса, производится на основании справедливого распределения расходов, понесенных сторонами при исполнении ипотечного договора.

В компетенцию суда входит не только расторжение договора, но и его изменение. Причем, по мнению экспертов-юристов, иски с целью изменения ипотечного договора имеют большие шансы на успех, нежели требования о расторжении.

Способ № 3: Судебное установление невозможности исполнения взятого ранее обязательства

Если обязательство невозможно исполнить из-за обстоятельств, за которые не может отвечать ни одна из сторон договора, то оно прекращается. Именно такой нормой, содержащейся в статье 416 Гражданского кодекса, предлагает воспользоваться член Думского Комитета по налогам и бюджету Е. Федоров.

Одно из применений этой нормы – проблемная валютная ипотека, помощь же в этом случае может прийти с судебным решением по иску о признании уплаты ипотечных взносов в валюте из-за резкого падения курса рубля. При положительном решении имущество, находящееся в залоге у кредитной организации, так и будет в собственности должника.

Залог успеха в этом случае – это доказательство того, что кризис в финансовой сфере стал обстоятельством, за которое не отвечает ни одна сторона договора. И здесь необходим судебный прецедент. Хотя отдельные депутаты Госдумы обещают всемерную помощь в решении проблемы проблемной сегодня, валютной ипотеки, аналогичные судебные споры пока не рассматривались.

Юристы советуют всем заемщикам внимательно отнестись к своим расчетам с кредитной организацией и проверить правильность начисления процентов, комиссионных вознаграждений и условия предоставления страховки. Такому анализу должна быть подвергнута и валютная ипотека. Так ФЗ № 2300-1, рассматривающий вопросы защит прав потребителей, содержит нормы, предусматривающие ответственность при навязывании или недоброкачественности услуг.

В этом случае законодательство полностью на стороне валютных заемщиков, что подтверждает имеющаяся судебная практика. Если имели место незаконно истребованные комиссии за рассмотрение заявки клиента, выдачу ипотечного кредита, открытие счета или прием наличного платежа, вносимого через кассу банка, то вместе с суммами навязанных страховок они должны быть возмещены банком. То есть на эту сумму может уменьшиться задолженность по ипотечному кредиту.

Способ № 4: Объявление должника банкротом

Сегодня физическому лицу, находящемуся в сложном финансовом положении, нельзя стать инициатором собственного банкротства, которое подразумевает, реструктуризацию его долгов и в конечном итоге распродажу имеющегося имущества для погашения долговых обязательств. С 1 июля 2015 года ситуация меняется, и у россиян такая возможность, предусмотренная ФЗ № 476 от 29.12.2014г., появится.

Экономический кризис подчас создает ситуацию, когда удовлетворение заемщиком требований одного из кредиторов влечет невозможность исполнения им иных обязательств. Если подобный камень преткновения – валютная ипотека, то что делать в 2015 году оказавшемуся в тупике заемщику?

Согласно принятому закону, если просрочка по исполнению обязательств в сумме более 500 тыс. руб. превышает три месяца, то с 1 июля сложившаяся ситуация может стать поводом для обращения в судебные органы с требованием реструктуризации проблемной задолженности.

Однако, к сожалению, процедура банкротства имеет свои минусы в случае, когда валютная ипотека – это обеспечение долгов, поскольку в случае невозможности погашения кредита заложенное недвижимость подлежит реализации.

Это следует учитывать и не путать с положением относительно запрета на взыскание в счет долга единственного помещения должника, предназначенного для постоянного проживания. В отношении предмета ипотеки, как указано в статье 446 ГПК РФ, эта норма не действует.

Чтобы исполнительский иммунитет, установленный в той же статье, затрагивал жилье, принадлежащее должнику, по объективным характеристикам оно должно являться разумно достаточным. Интересы же банка, по мнению КС, должны обеспечиваться за счет пребывающей в залоге недвижимости, если та может быть отнесена к предметам роскоши. Но и здесь должник должен сохранить нормальные жилищные условия.

Какие еще меры возможны в будущем для поддержки валютных заемщиков

29 декабря 2014 г. группа депутатов Госдумы внесла на рассмотрение коллег законопроект № 690181-6, который сегодня внимательно изучается Думским Комитетом по вопросам собственности. На май этого года уже запланировано рассмотрение документа в первом чтении. Так проект закона предусматривает, что обеспечиваемое ипотекой обязательство должно выражаться в рублях и называться в ипотечном договоре с учетом суммы последнего срока исполнения и основания возникновения.

Документ предполагает сделать неизменной процентную ставку по ипотеке, законодательно зафиксировав ее размер на полный срок действия договора с момента подписания. Исключением могут стать случаи, когда процентная ставка увязана с индексом потребительских цен и исчисляется как размер инфляции плюс 2,2%.

Однако специалисты-практики пока скептически отнеслись к законопроекту, поскольку:

• он не распространяет действие на уже заключенные в валюте ипотечные договоры;
• документ все же предусматривает возможность определить сумму обязательства, обеспечиваемого ипотекой, сделав привязку к валютному курсу.

Текст законопроекта содержит формулировку, дающую возможность банковским организациям в рублях определять размер обязательства, но при этом указывать валютный эквивалент на момент заключения договора и предусмотреть, что размер такого обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в будущем может определяться путем умножения означенной выше суммы на курсовой валютный коэффициент на конкретную дату.

Кроме того уже в январе Госдума приняла на рассмотрение текст законопроекта № 700708-6, также призванного облегчить положение должников, заключивших договора в валюте. Поскольку добровольная реструктуризация валютной ипотеки и перевод ее в рубли не слишком желанны банками, то внесенный законопроект призван вменить им эти действия в обязанность.

Если законопроект будет одобрен, а впоследствии и принят, то:

• кредиторы утратят возможность требовать с заемщиков внесения платежей, комиссий и сборов, связанных с проведением процедуры реструктуризации;
• размер обязательств в рублях будет исчисляться из официального курса на момент подписания ипотечного договора;
• плата за пользование таким займом после проведенной процедуры реструктуризации и перерасчета не должна быть выше 12,2% годовых.

Также ожидается, что Правительством РФ будут разработаны меры, нацеленные на предоставление банкам и иным кредитным организациям компенсаций, связанных с ведением реструктуризации долговых обязательств заемщиков.

Рассматриваемая инициатива предусматривает, что имеющиеся в этом случае расходы будут компенсированы банкам за счет федерального бюджета. Под действие будущего закона подпадает и валютная ипотека, решение правительства должно признать целесообразность расходования бюджетных средств на покрытие таких расходов. Но пока соответствующее указание отсутствует, рассмотрение проекта законодателями было отложено.

Подытожим:

Несмотря на то, что в конце 2014 – начале 2015 гг. сложилась непростая ситуация в экономике, а резкий рост стоимости валют по отношению к рублю, сказался на многих сферах жизни в России. Все же эксперты-экономисты отмечают, что валютная ипотека – это такой вопрос, который возможно решить при определенной настойчивости и старании. Тем более что многие положения российского законодательства дают возможность для решений данной проблемы. А в скором времени могут принять еще более улучшающие нормы для валютных заемщиков. А всем же, кто только планирует брать ипотеку в валюте, есть еще не один, а множество поводов задуматься, а стоит ли это делать в условиях такого изменчивого состояния экономики. Не зря же законодатели вообще хотят упразднить такую возможность – как валютная ипотека для заемщиков в России.